韬世专栏
TOPSAGE NEWS 2021-08-27

限购政策对房屋买卖合同的实务影响 ——成都地区相关司法观点

限购政策对房屋买卖合同的实务影响

——成都地区相关司法观点


一、限购政策与合同效力

观点概述:限购政策不影响房屋买卖协议效力。

(一)最高院司法观点

最高院民二庭认为,“违反部门政策、地方政策如违反各地有关‘限购’政策的合同,一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效”[1]


典型案例:(2020)最高法民申4797号

裁判摘要:限购政策并不影响房屋买卖协议的效力,上述协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形,应认定为合法有效。


(二)四川高院司法观点

典型案例:(2019)川民再630号

裁判摘要:因成都市住房限购政策不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,故买受人张某或罗某是否属于限购对象,是否在住房限购政策实施前后订立房屋买卖合同,并非审查其合同效力的判断依据,案涉出卖人王某、任某先后与买受人张某及罗某订立的房屋买卖合同均为有效合同。


二、限购政策与情势变更

(一)相关法规

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(已废止)第26条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


2、《中华人民共和国民法典》第533条 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。/人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。


3、成都市城乡房产管理局《2017年住房限购政策知识问答(二)》

签订房屋买卖合同后,因实施限购政策,买卖双方能否解除合同?如果解除合同,双方需如何承担法律责任?

答:可以解除。根据《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办〔2011〕442号)有关规定,房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋交易手续的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。


(二)成都地区司法观点

观点概述:四川高院、成都中院相关裁判观点已基本一致,即限购政策不构成情势变更。

1、四川高院司法观点

典型案例:(2019)川民申1349号

裁判摘要:2016年11月17日、2017年3月24日的限购政策均颁布于案涉合同签订、履行之后,不能约束此前已生效并履行的合同。因此,张某、王某以限购政策为由主张解除合同的理由不能成立。


2、成都中院司法观点

典型案例:(2017)川01民终14996号

裁判摘要:房屋买卖属于日常生活中常见的商业行为。房屋价格受当地经济环境、发展趋势、自然环境、供求关系等多方面因素综合影响,其在一定阶段产生波动不是一个瞬间的突变过程,而是一个逐步演变的过程。市场主体应当对市场风险存在一定程度的预见和判断。且一般居民住房并非纯粹的投资对象,其还具备实现居住权诉求的功能,双方具有真实交易的意思,即不能简单地以价格变动为由豁免一方义务,涨跌同理。故刘某的主张不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条情势变更原则,不能免除其合同义务。


典型案例:(2018)川01民终708号

裁判摘要:成都市2017年3月23日关于住房限购政策的通知主要对限购房屋范围和购买人的资格条件进行了限制,其主要目的在于保持房地产价格的相对稳定,之后房屋价格在较短时间内出现上涨属于市场本身对房价作出的反应,这一情况不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定的情势变更,故王丽所提案涉合同应根据情势变更原则解除的上诉意见不能成立,本院不予采纳。


典型案例:(2018)川01民终4548号

裁判摘要:近年来,国家加大了对房地产市场的调控力度,不断出台各种调控措施,作为普通的人民群众都是知晓的。成都市人民政府办公厅于2017年3月24日发布了限购政策,将成都市双流区纳入到限购范围,一般的社会公众是有心理预期的。案涉《房屋买卖合同》签订在成都市人民政府出台的限购政策之前,限购政策虽然对房地产交易存在影响,便不能据此认定发生了导致当事人利益严重失衡的情势变更。从本院查明的事实来看,乔某一家的户籍所在地为四川省广汉市,乔某在明知该房屋系其一家人在成都市唯一住房情况下,仍然向侯某出售房屋,说明其在订立合同时是放任该结果发生的。当房价上涨的时候,乔某拒绝履行合同,并提出继续履行合同将导致全家人无家可归违背了最基本的诚实信用原则,故本院对该上诉理由不予支持。


典型案例:(2018)川01民终10981号

裁判摘要:关于吴某是否有权主张解除案涉《房屋买卖合同》的问题。首先,国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个突然的事件,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策不能认定为情势变更。吴某以住房限购政策系情势变更为由主张解除合同的理由不能成立。其次,案涉合同签订时间为2016年3月26日,且已部分履行,而成都市人民政府办公厅出台二手房限购政策的时间为2017年3月23日,案涉合同不适用成都市限购政策,吴某提出的李某不具有购房资格,合同无法继续履行的理由也不能成立。第三,案涉合同为房屋买卖合同,吴某作为出卖方,其合同目的主要为收取购房款,且案涉合同也并未约定其卖房的目的为另行购房。因此,吴某以合同目的不能实现主张解除合同的理由也不能成立。


典型案例:(2018)川01民终13533号

裁判摘要:案涉合同于2018年5月15日《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》前签订,当时李某具有购买案涉房屋的资格,且李某已按约定实际支付了定金10万元及购房款100万元。虽然诉讼中房地产政策出现调整,但政策调整不是合同当事人拒绝或消极履行合同义务的原因,双方应当按照合同约定继续履行各自义务。一审法院以李某在515限购政策实施后即不再具备购房资格为由未支持继续履行合同不当,本院予以纠正。


三、事后获得购房资格与继续履行

观点概述:限购对象转为适格主体,房屋买卖合同应继续履行。

(一)外地典型参考案例

典型案例:(2013)海民初字第1112号

裁判要旨:售房协议有效,且一审法庭辩论终结前谢某已具备在本市购房资格,故谢某要求李某继续履行合同并配合办理过户诉请,法院予以支持。判决继续履行,李某配合谢某办理过户手续[2]


(二)成都地区司法观点

典型案例:(2019)川01民终10995号

裁判摘要:虽然双方当事人于2017年5月29日签订案涉《房屋买卖合同》时,依据当时成都市的限购政策,买受人李某并不具备天府新区的购房资格。但李某于2017年8月5日将户口从河南省延津县迁至成都市天府新区,取得天府新区的户籍,且双方当事人于2017年8月21日通过签订《补充协议》的方式就办理房屋过户达成新的合意,视为对原合同的认可及部分内容变更,合同目的自此能够实现。







[1] 最高人民法院民事审判第二庭编著:《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》,人民法院出版社2019年版,第258页。


[2] 刘亚帆、张晨玮:“李宣庆诉谢丽玉房屋买卖合同纠纷案(‘限购’合同解除权同时履行抗辩权)”,载《中国审判案例要览》(2014民:299)。



蒲毅
Baron Pu